부동산의 전례없는 위기 _ 공포에 떨 것인가? 기회를 잡을 것인가?

부동산이 핫하다.
정말 안 좋은 의미로 핫하다.
전례 없는 급락으로 매스컴이 뜨겁다.
우리는 이 사태를 어떻게 인식하고 받아들여야 할까.

2017.11 = 100으로 가정했을 때 공공주택 매매 전국 실거래 가격지수 _ 데이터 :부동산통계정보시스템

POINT 1. 2023년 부동산 전례 없는 위기 그 이후의 전망

부동산의 전례없는 폭락 후에 전망은 크게 2가지로 나뉜다.

첫 번째는 "장기대세하락으로 급락한 집값이 지속적인 약세를 보이면서 장기간하락할 것이다."

두 번째는 "금리변화에 따라 계단식 회복을 할 것이다."

우리는 두가지 관점에 대해서 알아보기 위해 과거 대한민국의 부동산사례를 알아볼 필요가 있다.

 

POINT 2. 과거 대한민국에 있었던 2번의 대세 부동산 하락기

대한민국에서는 2번의 대세 부동산 하락기가 있었다.

첫 번째는 1990년대 대세하락기였다.

1기 신도시 계획의 여파로 정부는 주택 200만 호 건설이라는 대한민국 역사상 최대의 건설 프로젝트를 진행했다.

두 번째는 2009 ~ 2013 대세하락기였다.

보금자리주택사업으로 저럼한 분양가로 매물을 쏟아내었다.

이는 기존 부동산가격의 하락을 이끌었다.

 

과거 부동산 대세하락과 현재의 하락은 몇 가지 차이점이 있다.

첫 번째는 과거에는 몇년에 걸쳐 서서히 하락했던 반면에 금번에는 급격한 하락이 왔다는 점이다.

두 번째는 전셋값 급락이 동시에 왔다는 점이다.

금번 하락기의 직접적인 원인은 미국과 한국의 긴축정책이다.

긴축과정은 반드시 그 끝이있다.

그 끝이 멀지 않으며, 다시 경기를 부양하기 위해서 화폐를 유통시킬 것이다.

이때부터 금리변화에 따라 부동산시장이 서서히 움직일 것이다.

하지만 모든 아파트가 동시에 상승하진 않는다.

부동산 회복기에 집값이 상승하는 순서를 알고, 우리가 선택하고 걸러야 할 부동산을 구별해야 한다.

 

POINT 3. 부동산회복 과정의 2가지 이론

우선 작년에 100만명, 21년도에 98만명이 영끌하여 집을 구매했다.

코로나 전후로 하여 대부분의 매수대기자들이 집을 구매하였다.

영끌러들이 집을 구매할 때, 투자자들은 집을 팔았다.

즉, 다가오는 수요는 투자수요가 될 것이라는 것이다.

 

부동산 회복에는 크게 2가지 이론이 적용된다.

바로 마차이론과 풍선효과이다.

마부는 마차를 끌 때 한 마리의 말에만 집중적으로 채찍질을 한다.

여기서 마부는 정부이고 채찍질은 규제완화를 뜻한다.

출처 : 위키백과 _ 버블릭 도메인

먼저 채찍질을 받는 사람은 다주택자와 자산가들이다.

정부가 규제를 풀면서 이들에게 주택시장을 이끌어가 달라고 신호를 보낸다.

다주택자들이 움직이면 고가의 랜드마크 신축아파트와 상징성 있는 재건축 아파트의 값이 오른다.

이때, 낙폭이 큰 단지들에 수요가 몰리게 된다.

다주택자들의 움직임을 알 수 있는 방법이 은마, 잠실주공 5단지나 강남3구 아파트의 반등이다.

다만, 이런 다주택자들의 행동이 모든 집값의 상승을 주도하진 않는다.

전체적인 흐름의 변화보단 특정단지의 상승을 이끈다.

 

그다음에는 유주택자들이다.

유주택자들은 완화된 2주택자 규제를 활용하여, 기존 주택을 담보로 추가 주택을 구매한다.

혹은 무주택자들이 외면한 청약을 받는다.

이렇게 조금 더 넓은 지역의 랜드마크 단지에 수요가 유입되게 된다.

 

그다음은 일부 무주택자들이 합류를 한다.

이들은 집값 상승 흐름 속에서 청약과 기존주택 구매에 적극적으로 나선다.

이때부터 보다 넓은 지역에서 수요 증가에 따른 상승세가 확대된다.

그리고 내 집마련의 욕구 때문에 분양시장도 빠르게 회복하게 된다.

 

마지막으로 내집 마련의 계획이 없던 무주택자들이 주택을 구매한다.

이들은 급등한 전세시세와 불안감에 의해 구매를 한다.

이때 가장 많은 매수세가 유입된다.

여기서 우리는 풍선효과에 주목해야 한다.

풍선효과은 얼마나 상승하고, 어느 지역까지 상승하는 지를 설명하는 이론이다.

자산시장에서 가장 중요한 것은 예금이자율이다.

예금이자에 따라 부동산과 주식 가격이 결정되기 때문이다.

예금이자가 대중이 인식하는 금리 수준보다 낮거나 높을 때 큰 변화가 나타난다.

예를 들어 기준금리가 높아지면 은행으로 돈이 모이고 증시와 부동산은 하락세를 나타낸다.

 

부동산시장은 현금흐름이 발생할 때 풍선이 서서히 커진다.

물론 거대한 부동산시장에서 현금이 흘러들어 온다고 수도권의 모든 아파트 가격이 오르진 않는다.

이 현금은 중심지의 신축, 재건축, 호재지역 중심으로 흘러들어간다.

그리고 금리인하가 지속되면 준신축, 구축, 외곽지역으로 확대된다.

그렇게 풍선이 점점 부풀게 된다.

따라서 저금리가 계속되면 전체적인 순환매수가 이루어진다.

 

이 이론에 의하면 우리가 피해야 할 지역은 가장 마지막으로 급등했던 지역이다.

대부분 외곽지역일 것이다.

다시 수혜를 받기 위해서는 오랜 기간 저금리가 지속되어야 하기 때문이다.